«ΕΞΑΝΕΜΙΣΤΗΚΕ» Η ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ
Το
μεγαλύτερο πλήγμα που δέχθηκαν οι Ελληνες στα χρόνια της κρίσης ήταν η
απαξίωση της ακίνητης περιουσίας τους. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία, από
το 2009 και μετά έχει χαθεί κατά μέσο όρο η μισή αξία των ακινήτων που
διαθέτουν πάνω από 6 εκατ. πολίτες.
Είναι χαρακτηριστικό ότι, σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία από τις δηλώσεις του Ε9, η συνολική αντικειμενική αξία...
Είναι χαρακτηριστικό ότι, σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία από τις δηλώσεις του Ε9, η συνολική αντικειμενική αξία...
της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων φτάνει το 1 τρισ. ευρώ, αλλά με
τιμές του 2007. Με βάση τις σημερινές εμπορικές τιμές η αξία της
περιουσίας περιορίζεται ακόμη και κάτω από τα 600 δισ. ευρώ. Αν
υπολογίσει κανείς ότι κατά μέσο όρο πριν από την κρίση οι τιμές αγοράς
ήταν 20%-30% πάνω από τις αντικειμενικές αξίες, αυτό σημαίνει πως το
2007 η εμπορική αξία των ακινήτων συνολικά ήταν πάνω από 1,2 - 1,3 τρισ.
ευρώ. Μέσα σε 5-6 χρόνια δηλαδή χάθηκε η μισή ακίνητη περιουσία των
ιδιοκτητών.
Παραδοσιακά οι Ελληνες επένδυαν στο ακίνητο, γι' αυτό και το ποσοστό
ιδιοκατοίκησης βρίσκεται ακόμη πάνω από 80%. Εξι στους δέκα διαθέτουν
τουλάχιστον ένα ακίνητο, δηλαδή κατοικία, επαγγελματική στέγη ή εντός
σχεδίου οικόπεδο και όλα αυτά έχουν αντικειμενική αξία 520 δισ. ευρώ,
ενώ κατά μέσο όρο η αξία των ακινήτων τους ανέρχεται σε 93.456 ευρώ με
τιμές 2007.
Οι 7 στους 10 έχουν κτίσματα και εντός σχεδίου οικόπεδα αντικειμενικής
αξίας έως 100.000 ευρώ. Το 50% των ιδιοκτητών ακινήτων (2.769.177
φορολογούμενοι) έχουν στην κατοχή τους μικρή ακίνητη περιουσία που δεν
υπερβαίνει τις 50.000 ευρώ, με τη μέση αξία να φθάνει μάλιστα στις
22.954,80 ευρώ (αντικειμενικές αξίες 2007). Περίπου 114.793 άτομα (2%
των ιδιοκτητών) διαθέτουν αστικά ακίνητα που η αντικειμενική αξία τους
ξεπερνά τα 500.000 ευρώ (αντικειμενικές αξίες 2007). Εξ αυτών 291.322
ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός από τον ΕΝΦΙΑ θα πληρώσουν φέτος και
συμπληρωματικό φόρο, αφού η αντικειμενική αξία των αστικών ακινήτων τους
υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ.
Στοιχεία
Περίπου 27.198 είναι οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν αστικά ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω του 1 εκατ. ευρώ, ενώ 492 ιδιοκτήτες διαθέτουν αστική ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 5 εκατ. ευρώ. Η αξία των ακινήτων αυτών ανέρχεται στα 4,1 δισ. ευρώ ή 8.466.889,08 ευρώ κατά μέσο όρο (αντικειμενικές αξίες 2007).
Τα στοιχεία αυτά αποδεικνύουν ότι οι Ελληνες είναι «κολλημένοι» με το ακίνητο, είτε γιατί θέλουν να στεγάσουν την οικογένειά τους είτε για επενδυτικούς λόγους, δηλαδή για ενοικίαση με σκοπό ένα σταθερό εισόδημα. Σύμφωνα με τους ειδικούς, οι ιδιοκτήτες αυτοί όχι μόνο κρατούν την περιουσία τους και δύσκολα πουλάνε, αλλά τα κληροδοτούν στα παιδιά τους.
Όλα αυτά μέχρι τη στιγμή που η κρίση «σάρωσε» την κτηματαγορά. Χιλιάδες ιδιοκτήτες έχουν βγάλει στο σφυρί ακίνητα που δεν χρησιμοποιούν ως κύρια κατοικία, με σκοπό την ενίσχυση της ρευστότητάς τους και κυρίως την πληρωμή των υπέρογκων φόρων που βαρύνουν την κτηματαγορά.
Ωστόσο, όσοι πουλάνε αντιλαμβάνονται ότι η περιουσία τους έχει «θαμπώσει». Ακίνητα που αγόρασαν με τους κόπους μιας ζωής βγαίνουν στο σφυρί στη μισή τιμή ή ακόμη και στο 1/3 της αξίας τους. Πληθαίνουν άλλωστε οι αγγελίες για πώληση διαμερισμάτων με ποσά 5-10 χιλιάδων ευρώ, ακίνητα που πριν από μερικά χρόνια αγοράστηκαν σε πολύ υψηλές τιμές. Κι αν τα συγκεκριμένα ακίνητα είναι παλαιά και απαξιωμένα, υπάρχουν και χιλιάδες άλλα με ηλικία 10 ετών και κάτω που επίσης έχουν χάσει μεγάλο μέρος από την αξία τους, επειδή δεν μπορούν να βρεθούν αγοραστές.
Σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ, οι κατοικίες στην Ελλάδα κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης έχουν υποχωρήσει 42% σε πραγματικούς όρους και 36,4% σε ονομαστικές τιμές. Αν προστεθεί κι ένα ποσοστό μείωσης 6%-8% με το οποίο θα κλείσει η φετινή χρονιά, τότε η συνολική υποχώρηση φτάνει το 50%, ενώ σε πολλές περιοχές το ξεπερνά. Οι ειδικοί δίνουν παραδείγματα για την απαξίωση καινούργιων ακινήτων ή παλαιότερων, αλλά όχι παλαιότερα των δέκα ετών:
Στοιχεία
Περίπου 27.198 είναι οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν αστικά ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω του 1 εκατ. ευρώ, ενώ 492 ιδιοκτήτες διαθέτουν αστική ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 5 εκατ. ευρώ. Η αξία των ακινήτων αυτών ανέρχεται στα 4,1 δισ. ευρώ ή 8.466.889,08 ευρώ κατά μέσο όρο (αντικειμενικές αξίες 2007).
Τα στοιχεία αυτά αποδεικνύουν ότι οι Ελληνες είναι «κολλημένοι» με το ακίνητο, είτε γιατί θέλουν να στεγάσουν την οικογένειά τους είτε για επενδυτικούς λόγους, δηλαδή για ενοικίαση με σκοπό ένα σταθερό εισόδημα. Σύμφωνα με τους ειδικούς, οι ιδιοκτήτες αυτοί όχι μόνο κρατούν την περιουσία τους και δύσκολα πουλάνε, αλλά τα κληροδοτούν στα παιδιά τους.
Όλα αυτά μέχρι τη στιγμή που η κρίση «σάρωσε» την κτηματαγορά. Χιλιάδες ιδιοκτήτες έχουν βγάλει στο σφυρί ακίνητα που δεν χρησιμοποιούν ως κύρια κατοικία, με σκοπό την ενίσχυση της ρευστότητάς τους και κυρίως την πληρωμή των υπέρογκων φόρων που βαρύνουν την κτηματαγορά.
Ωστόσο, όσοι πουλάνε αντιλαμβάνονται ότι η περιουσία τους έχει «θαμπώσει». Ακίνητα που αγόρασαν με τους κόπους μιας ζωής βγαίνουν στο σφυρί στη μισή τιμή ή ακόμη και στο 1/3 της αξίας τους. Πληθαίνουν άλλωστε οι αγγελίες για πώληση διαμερισμάτων με ποσά 5-10 χιλιάδων ευρώ, ακίνητα που πριν από μερικά χρόνια αγοράστηκαν σε πολύ υψηλές τιμές. Κι αν τα συγκεκριμένα ακίνητα είναι παλαιά και απαξιωμένα, υπάρχουν και χιλιάδες άλλα με ηλικία 10 ετών και κάτω που επίσης έχουν χάσει μεγάλο μέρος από την αξία τους, επειδή δεν μπορούν να βρεθούν αγοραστές.
Σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ, οι κατοικίες στην Ελλάδα κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης έχουν υποχωρήσει 42% σε πραγματικούς όρους και 36,4% σε ονομαστικές τιμές. Αν προστεθεί κι ένα ποσοστό μείωσης 6%-8% με το οποίο θα κλείσει η φετινή χρονιά, τότε η συνολική υποχώρηση φτάνει το 50%, ενώ σε πολλές περιοχές το ξεπερνά. Οι ειδικοί δίνουν παραδείγματα για την απαξίωση καινούργιων ακινήτων ή παλαιότερων, αλλά όχι παλαιότερα των δέκα ετών:
- Μεζονέτα στην Παλλήνη 110 τ.μ. πωλούνταν το 2007 αντί 330 χιλ. ευρώ με αντικειμενική αξία 200 χιλ. ευρώ. Επτά χρόνια μετά βγαίνει προς πώληση με 150 χιλ. ευρώ, αλλά με ίδια αντικειμενική αξία και φυσικά χωρίς να υπάρχουν ενδιαφερόμενοι.
- Βίλα στα βόρεια προάστια αξίας 12 εκατ. ευρώ προ κρίσης πωλήθηκε αντί 7 εκατ. ευρώ το Διαμέρισμα 100 τ.μ., τριών ετών στη Νίκαια που αγοράστηκε αντί 160 χιλ. ευρώ πωλείται σήμερα κάτω από 100 χιλ. ευρώ.
- Διαμέρισμα στην Ελευσίνα νεόδμητο 70 τ.μ. είχε τιμή 100.000 ευρώ, αλλά σήμερα πωλείται 65.000 ευρώ.
Ακόμη πιο δραματική είναι η κατάσταση σε ό,τι αφορά τα επαγγελματικά
ακίνητα που έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους χιλιάδες οικογένειες.
Αγοράστηκαν γραφεία και καταστήματα που απέδιδαν ένα σταθερό ενοίκιο,
ενώ ειδικά για τις προβεβλημένες περιοχές δινόταν προ κρίσης, τεράστια
ποσά για «αέρα», ποσά αφορολόγητα τα οποία «αβγάτιζαν» την περιουσία των
πολιτών.
Για παράδειγμα, τα καταστήματα στην οδό Ερμού ή στο Κολωνάκι, την Κηφισιά, τη Γλυφάδα είχαν φτάσει να έχουν απίστευτη αξία στο χρηματιστήριο ακινήτων, καθώς ήταν περιζήτητα. Για παράδειγμα, οι επιχειρηματίες προσέφεραν έως και 300 ευρώ/τ.μ. καθώς και «αέρα» 500 χιλ. ευρώ. Η κρίση έφερε τα άδεια καταστήματα και χιλιάδες λουκέτα σε επαγγελματικές στέγες. Τώρα οι ιδιοκτήτες των συγκεκριμένων ακινήτων διαθέτουν μια περιουσία η οποία ουσιαστικά δεν έχει καμιά αξία, την ίδια στιγμή που οι φόροι έχουν αυξηθεί σημαντικά.
Η πλήρης κατάρρευση της κτηματαγοράς έχει «εγκλωβίσει» χιλιάδες ιδιοκτήτες που θέλουν να πουλήσουν αλλά είτε δεν βρίσκουν αγοραστές είτε αναγκάζονται να δώσουν τα ακίνητά τους σε εξευτελιστικές τιμές. Είναι χαρακτηριστικό ότι από τις 215.000 αγοραπωλησίες που είχαν καταγραφεί το 2005, η φετινή χρονιά θα κλείσει μόλις στις 35.000.
Δηλαδή το 1/6 των συμβολαίων που γίνονταν πριν από εννέα χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι μέσα σ' αυτή την καταστροφική περίοδο η αγορά ακινήτων έχασε περί τις 180.000 συμφωνίες, ενώ αντίστοιχα μεγάλη ήταν η ζημία για τα φορολογικά έσοδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι πέρυσι είχαν καταγραφεί περίπου 48.000 αγοραπωλησίες, δηλαδή το 2014 θα γίνουν 13.000 λιγότερες. Στην Αθήνα, όπου το 2005 οι καταγεγραμμένες συναλλαγές έφτασαν τις 46.000, φέτος θα κλείσουν κάτω από 10.000.
Με μια τέτοια εξέλιξη, και με δεδομένο ότι την τελευταία δεκαετία χτίστηκαν, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, περί τα 900.000 σπίτια, είναι δύσκολο να υπάρξει ανάκαμψη την επόμενη τριετία. Αλλά και πάλι η αξία της περιουσίας των Ελλήνων δεν πρόκειται ποτέ να φτάσει στα επίπεδα προ κρίσης.
Του Βασίλη Σ. Κανέλλη από imerisia
Για παράδειγμα, τα καταστήματα στην οδό Ερμού ή στο Κολωνάκι, την Κηφισιά, τη Γλυφάδα είχαν φτάσει να έχουν απίστευτη αξία στο χρηματιστήριο ακινήτων, καθώς ήταν περιζήτητα. Για παράδειγμα, οι επιχειρηματίες προσέφεραν έως και 300 ευρώ/τ.μ. καθώς και «αέρα» 500 χιλ. ευρώ. Η κρίση έφερε τα άδεια καταστήματα και χιλιάδες λουκέτα σε επαγγελματικές στέγες. Τώρα οι ιδιοκτήτες των συγκεκριμένων ακινήτων διαθέτουν μια περιουσία η οποία ουσιαστικά δεν έχει καμιά αξία, την ίδια στιγμή που οι φόροι έχουν αυξηθεί σημαντικά.
Η πλήρης κατάρρευση της κτηματαγοράς έχει «εγκλωβίσει» χιλιάδες ιδιοκτήτες που θέλουν να πουλήσουν αλλά είτε δεν βρίσκουν αγοραστές είτε αναγκάζονται να δώσουν τα ακίνητά τους σε εξευτελιστικές τιμές. Είναι χαρακτηριστικό ότι από τις 215.000 αγοραπωλησίες που είχαν καταγραφεί το 2005, η φετινή χρονιά θα κλείσει μόλις στις 35.000.
Δηλαδή το 1/6 των συμβολαίων που γίνονταν πριν από εννέα χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι μέσα σ' αυτή την καταστροφική περίοδο η αγορά ακινήτων έχασε περί τις 180.000 συμφωνίες, ενώ αντίστοιχα μεγάλη ήταν η ζημία για τα φορολογικά έσοδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι πέρυσι είχαν καταγραφεί περίπου 48.000 αγοραπωλησίες, δηλαδή το 2014 θα γίνουν 13.000 λιγότερες. Στην Αθήνα, όπου το 2005 οι καταγεγραμμένες συναλλαγές έφτασαν τις 46.000, φέτος θα κλείσουν κάτω από 10.000.
Με μια τέτοια εξέλιξη, και με δεδομένο ότι την τελευταία δεκαετία χτίστηκαν, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, περί τα 900.000 σπίτια, είναι δύσκολο να υπάρξει ανάκαμψη την επόμενη τριετία. Αλλά και πάλι η αξία της περιουσίας των Ελλήνων δεν πρόκειται ποτέ να φτάσει στα επίπεδα προ κρίσης.
Του Βασίλη Σ. Κανέλλη από imerisia
